保护你的资产：为什么在纽约买房一定要考虑产权调查和产权保险？

近年来，越来越多的中国高净值人群选择全球资产配置，其中海外购房占了很大的比重。美国房地产市场因发展较为成熟，成为了很多人的首选。但美国的购房流程与中国的流程存在一定差异，且各州之间均不相同，部分中国投资人因缺乏对细节的了解，很容易在海外购房过程中走弯路。

在纽约的房产交易过程中，购房者通常需要经历银行开户、寻找房源、聘请律师、验房、签署合同、产权调查、购买产权保险、房屋过户等步骤。在这当中，产权调查是相当重要的部分，也是与中国购房流程中差异较大的环节。我们将在下文中，对地产交易中的产权调查和产权保险，做全面的介绍。

什么是产权调查(Title Search)？

纽约州大多数的房屋交易，产权实际转让（即过户）前都需进行产权调查，确保房屋产权上不存在争议。产权调查的时间点是买卖双方签约后，过户前。

产权调查的内容包括（但不限于）：

产权保险将保障买方的利益，确保在过户时所交付的产权是合法无争议的。产权保险主要分为业主险和贷款险两大类。

产权保险的内容根据保险公司以及房屋产权情况的不同有所差异，但是通常而言都包括以下保护措施：

交易前存在的产权风险，例如注册在产权下的各种抵押权或留置权，违法建造或装修，违反市政规划，违反市政建筑法规，欠缴的市政房产税，拖欠市政公用设施费用，交房时未发现的房产越界等；
欺诈或伪造文件风险，例如有人伪造房主的签名抵押房产去银行贷款或将房产卖给第三方。

产权保险费用在购房时一次性支付，无需每年支付，保单价格以购房金额为基础。

我们认为，支付产权保险与产权调查费用是有必要的。房屋交易过程中，过户前一般需进行产权调查，确保房屋产权没有潜在风险，产权公司会根据承担的风险提供保险，列出保险范围的例外情况，并确定保费。产权保险与调查费用是一次性的费用，但可以保护被保险人拥有所有权的整个周期。

在购买房产过程中会存在许多的风险，最常见的是公共登记(public registration)问题，如抵押权、留置权、生效判决、所有权链中断等。即使是表面上看起来没问题的公共登记，也可能存在隐藏缺陷，比如伪造、卖方无行为能力、第三方欺诈性冒充卖方、合同中存在未知错误等。

另外一个常见的风险是间隔期，从过户结束到登记之前会间隔几周的时间，也可能是一个月或者更长。在此间隔期内，在过户时表现良好的卖方有可能再次出售该物业，或对该物业进行再融资并申请新的抵押贷款等。

因此，购买产权保险，可以帮助购房者避免房屋隐藏的产权遗留问题带来的风险和损失。即使是开发商销售的新建房屋，也可能存在拖欠建商工程款，或存在建筑准批准等法律问题，如果出现了上述情形，在没有购买产权保险的情况下，购房者所面对的风险和损失可能是巨大的。

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