今年9月，纽约市酒店联盟（NYC Hospitality Alliance）发布的调查报告显示，纽约市60%的餐馆在疫情的特殊时期未被减免租金。在实际受到租金减免的餐馆中，只有不到三分之一的餐馆被免除了超过50%的租金。90%的受访者表示，他们一直在试图就租约与房东进行谈判，但房东不愿让步。
目前，纽约市的租客驱逐令已被暂停至2021年1月1日，对于还没有支付租金的商业租户来说，这是一个能缓解房租压力的临时措施。但从长远的角度看，针对疫情下的经营状况与房东进行租约谈判，签订合理的租约来维持长期经营，是各大餐饮业主当前需要解决的一大问题。
签订商业租约是许多商家进行商业经营的必经步骤。一份细致周到的租约，可以避免双方陷入不必要的纠纷，更能为商家稳定长远的发展打下良好基础。而租赁合同多是由出租方出具，其中不少条款也是倾向于出租方的权益，许多毫无经验的商户并没有意识到商业租约中可能存在的“陷阱”，以至于招致巨大的损失。在今天的文章中，我们将分享一则我所成功处理的商业租约纠纷案例，并借此分析在进行商业租约谈判时，需要注意的细节。
商业租约纠纷成功案例
客户A与其他合伙人在纽约共同投资了一家酒吧，并以个人名义作为担保，与房东签署了为期10年的商业租赁合同。
酒吧在签署租约的半年后倒闭。当时，客户A并未实质性参与酒吧经营，因此他对当时的房租支付情况并不知情。直至他们完全搬离该房产后，房东来索要房租欠款时，客户A才了解到截至酒吧倒闭时已拖欠房租4万余美金。之后，房东向法院提起诉讼，要求客户A补交拖欠的房租，并补偿由于提前解除租约而对其造成的损失。
客户A在找到我所律师时，法院已经对案件作出判决：要求客户A向房东赔偿近40万美金，其中包括欠款、补偿款、以及9%的利息。此外，在法院做出以上判决之后，对方律师立即依据判决强势地开始了大批量的信息收集工作，向客户A及其夫人的个人及商业银行账户所在银行等机构发出传票，要求披露当事人的相关财务文件，甚至可要求冻结其名下账户。
客户A向我们表达了他的诉求，虽然其有能力支付相应赔偿款，但还是希望我所专业律师能帮助他尽可能降低赔付金额。更重要的是，客户A希望律师能够尽快处理该案件，并帮助其减少由于传票造成的财务信息披露，以及可能对其资金周转和商业经营造成的潜在威胁。
我所劳工诉讼部的贡律师及其团队以其在商业租约领域的丰富从业经验，成功在短期内帮助客户A在披露尽量少的财务信息，以及未影响到其商业经营的情况下，最终将赔付额减少约10万美元。
纽约州商业租约签署须知
美国大部分州（如新泽西州等），当租客想要放弃现有的商业租约时，房东需尽到其“减损义务（Mitigation Duty）”：积极努力寻找替代房客，从而“减轻”因提前解决租约所造成的损失。例如，如果租户在中途放弃了为期10年的租约，房东必须尝试尽快寻找到替代租户。否则，如果房东要起诉租客来要回全部的未付租金，租客则可辩驳房东没有做出合理的努力来寻找替代租客，而拒绝或要求减少赔付金额。另外，若房东为及时寻找到替代租户，而选择在租金上打折扣，房东则需要注意：如果租金折扣过大，那么替代租户可能会被认为是不适当的，并且法院可能认定房东没有履行减轻损失的义务。
在纽约州，当租户拖欠房租、腾空财产，并违反现有的商业租约时，房东不具有“减损义务”。这对于房东来说是更为有利的状况，在追讨未付租金的诉讼中，租户不能因房东没有尽合理的努力寻找替代租户，来减少对房东的损害赔偿要求。若商业租户在中途放弃了长达10年的租约，房东可直接起诉租户，在商业租约未合理解除的情况下，租客需承担全部租金。
为避免类似情况的发生，商业经营者除了在需要提前解约时，积极与房东进行沟通之外，更重要的是在签署租赁合同时，尽量通过以下条款帮助自己合理规避风险：
好人担保（Good Guy Guarantee）：该条款在纽约州尤其盛行，即在租赁合同中限定租户的担保责任。通常房东会在合同中明确，同意租户在一定前提条件下，提前中止合约，并无需担负后续的租金。该条款限定的中止先决条件可能包括：截至合约中止之日无欠租；房产状况保持良好；在要求的通知期（通常为60-180天）之前告知房东具体搬离日期；押金不予退还等。
转租条款（Subletting or Assignment）：“转租”在法律上实际上具有两种不同的形式，即“转租”和“承租权转让”。法律定义，“转租”是指原租户与房东间的租赁关系不解除，而在两任租户间形成的新关系；而“承租权转让”是新租户直接替代原租户与房东建立新的租赁关系。租户在有意中止租约时，应仔细阅读租约中限定的转租权限。并且，无论采取以上任何一种形式，租户都需要与房东进行书面确认，包括转租可能涉及的补偿费等问题。
对于商业经营来说，租金是一笔不少的支出，特别是通常情况下商业租赁合同期限可能长达10-15年，因此在商业租约的签订过程中需小心谨慎。商户在签订商业租约之前最好让专业律师审阅合同内容，并指出其中注意事项以更好规避风险。若您在商业租约签订和谈判过程中，需要任何帮助，欢迎点击此处与我们取得联系。
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