美国房地产市场向来受到投资者的关注。在过去一年里，美国经济的方方面面，都绕不开两个话题：通货膨胀和美联储加息。高通胀抑制了美国居民实际购买能力，美联储激进加息又大幅提高了借贷成本，这些因素交织在一起，对美国房地产市场造成了一定的负面影响。
美国房地产是否还值得投资？
借贷成本仅暂时抑制市场：
根据抵押贷款机构Freddie Mac的数据，30年期固定抵押贷款的平均利率已连续三周下降，目前降至6.28%。虽然比起最低点仍然高近一倍，但比起几个月前7.8%的高点，会让潜在购房者更敢于出手。
从2022年12月起，抵押贷款平均利率就开始出现回落。市场预计，美联储将在2023年年中停止升息，并在2024年开启降息周期，届时房贷利率将大幅下降，美国房产市场将恢复增长。
住房短缺对房价起到支撑：
最新数据显示，今年3月，全美新上市住宅量相比同期下降20%，总存量仅为疫情前的一半。目前，美国的房产库存量约为3个月的销售量，远低于6个月的平衡点。美国房产市场供给不足的局面并没有改变，低库存量对房价起到了有力的支撑作用，房价上涨的趋势也没有改变。
美国房地产具有长期抗通胀属性：
获得过诺贝尔经济学奖的罗伯特席勒教授，对1890至2022年间美国房价的变化进行了追踪。1890年以来，美国房价的年化增幅在3.44%，通货膨胀的年化率为2.81%。这意味着长期来看，美国的房价跑赢了通胀。除去通货膨胀的影响后，美国房价还可以保持每年0.6%的增长。
综上，2023年上半年，美国房地产市场会延续过去几个月的冷却，整体会呈现出交易量减少、但房价基本持平的趋势。今年年中，如果美联储降低通胀预期，开始减息时，市场将再度进入上升轨道。
律师视角：购房需警惕的10个问题
对于投资人而言，如选择在当前美国经济和地产市场的低迷时期在纽约购入房产，需要特别留意以下几条事项：
财产价值：经济衰退可能导致财产贬值，买家在出价前应仔细评估房产的价值及其升值潜力；
融资问题：在经济低迷时期，贷方可能会收紧贷款标准，从而增加融资难度，买家在出价前应先准备好融资，预先了解卖家对房屋贷款是否有任何特殊要求，以及房屋贷款的基本流程和手续；
产权问题：经济衰退可能导致产权问题增加，例如留置权、判决或其他可能影响销售的法律纠纷，买家应当通过独立的产权搜索，识别任何潜在的问题；
物业状况：在经济不景气的情况下，一些卖家可能会试图在维修和保养方面偷工减料以节省成本，买家应确保房产状况良好，并聘请专业检查员评估房产状况；
更严格的合作公寓审批程序：在经济低迷时期，购买合作公寓（Co-op）的买家可能面临更严格的董事会审批程序，买家在出价前应了解合作公寓的规章制度；
卖方披露：在纽约，卖方必须披露财产的任何已知缺陷或问题，买家应仔细审查这些披露，并在提出要约之前调查任何潜在问题；
法律纠纷：经济不景气会导致法律纠纷增加，例如违约、欺诈或其他问题，买家应与房地产律师合作解决这些问题并保护他们的投资；
抵押违约：如果房产上存在抵押，一旦卖方拖欠抵押付款，房产被拍卖的风险增加。作为买家，应当通过产权检索对房屋的购买历史和卖家的财务状况进行彻底的研究；
卖空：在经济低迷时期，一些卖家可能会尝试以低于抵押贷款欠款的价格出售房产，被称为卖空(Short Sale)。卖空可能很复杂，买家应该与房地产律师合作来规避相关问题；
没购买房屋保险：房屋保险（Homeowners' Insurance）主要保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时，可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。选购合适的理赔范围以及足够的保额，才能真正起到保障的作用。
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